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北京商办类项目成交持续低迷 存量业态改租赁受

添加时间:2019-07-10

  自去年3月26日北京出台严厉限制商业、办公类地产项目销售的政策以来,北京商办类项目交易状况持续在低位运行。

  但《中国经营报》记者近期在多个商办类项目现场走访了解到,在政策不断收紧后,商办类项目符合资质购房群体骤降,多个项目去化面临较大压力,也因此市场多有出现规避限购政策的措施,方式繁多。

  随着监管部门打击商办类项目的力度持续加大,外界对于市场上的存量商办类项目后续政策调整依旧抱有期待。但多位市场人士认为,短期内对商办类项目放开监管的可能性并不大,但将商办类项目改为租赁型业态或值得关注。

  近日,记者在通州、房山等区域的多个商办类项目现场走访了解到,尽管限制政策不断叠加,但商办类项目销售花样依然繁多。

  朝北8080项目位于通州区滨榆路附近,此项目为纯现房,工作人员告诉记者,整个小区1540户,可能也就几十户在经营公司,几乎都是个人购买用来住的。如果购买钱款最晚在12月底之前全部付清,因为商办类项目不允许贷款,只能进行房产抵押贷款或者信用贷款。关于注册公司,工作人告诉记者,他们项目有合作的代办公司,只要交钱就行了,个人只需要跑一趟开个户。

  记者联系了朝北8080项目的开发企业北京紫石房地产开发有限公司,对于项目销售人员口中的代办公司,其工作人员表示不予置评,有问题联系项目方面。

  位于房山区篱笆房地铁站附近一个商住项目的销售人员也表示可以代办公司,并且给记者算了一笔账,注册公司一共有两笔费用,一个是每个月200元的代办记账费用,因为要向工商局提交一个零申报;另一笔费用是房产税即租金的12%。以月租金3500元来计算,可以找中介做一份合同进行避税,避税后一个月租金1200元左右,一年14400元,几项费用加起来就是4000元。如果将来想要卖的话,到工商局做一个法人变更即可,大概的费用在2000元到4000元不等,不同区域价格不同。

  东亚尚品台湖项目购买的线%,剩下的一年之内付清。销售人员告诉记者,在政策出台之前,有一批公司的抵账房源,“这些房源都抵到了个人名下,现在委托我们帮他们卖房,购买只需要交总房款的3%的契税和千分之一的印花税,还有一个代办费和房屋转移登记费总共1150元”。该销售人员还表示,交总房款的50%就可以进行网签,总房款交齐后一个月房本就能下来。

  记者联系了东亚尚品台湖的开发企业北京世纪泰丰国际会展中心有限公司,其负责尚品台湖项目的负责人表示,尚品台湖项目并没有注册好公司,需要客户自己去注册公司,然后拿着营业执照过来购房。

  位于通州区站前街附近的一个商住项目的销售人员告诉记者,房源剩得不多了,有一些清退的房源,这些房源中有一些已经申请了公司名称,并且通过了审核,拿着证件去办理相关手续即可。

  这些规避措施出现在2017年3月26日之后。当天,北京市住建委联合多个部门出台政策,规定开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买要符合购买资质。

  北京市住建委房屋市场管理处的相关工作人员表示,如果进行公司过户,这种情况是购买公司,不只是简单的法人的更名,还会缴纳多项费用。如果买了这种房子,将来公司出了问题,比如债务等问题,会很麻烦。以公司名义购买也需以公司名义卖,也会有一些程序和相应的费用。

  该工作人员还表示,在2017年3月26日以前购买的商办类房子是可以个人名义购买的,在这之后,就只能自己注册公司,以公司名义购买了。

  今年7月,房山区对商办项目进行了专项整治,通报了3起包括代办公司注册、以股权转让的方式转让公司等违规行为,并对违规企业进行了相应的处罚。

  北京盈科律师事务所郭韧律师表示,无论是以个人名义购买商办类产品还是以公司名义购买商办类产品,都要缴纳总房款3%的契税,将来进行交易,都需要缴纳土征税和个人所得税,即差额的30%到70%,亦即房屋涨价的部分。不同的是,以公司名义购买不能进行贷款,以个人名义购买可以进行50%的贷款;将来进行交易,以公司名义购买要以公司名义开具发票,所得税要根据公司的经营和税收情况来进行计算。

  郭韧认为,以公司名义购买已经注册好公司的房子,实质上就是通过股权转让的方式进行交易。这种交易最大的风险就是原有公司的债权债务购买人不清晰,如果有相关的债权债务问题,包括有破产等风险,甚至因此被法院查封或者面临巨额债务,同时公司又不具备偿还的能力,需要通过房产来进行还债,购买了这样的房子,购买人就会面临房子得不到,财产也拿不回来的状况,因为通过股权转让的方式购买,就意味着购买人认可这种风险。

  在东城区珠市口大街附近的北京金霖酒店,曾经的五星级酒店如今正以新的面貌示人。尽管从外部看一如往常,但酒店大堂一层正热火朝天进行改造,据项目工作人员告诉记者,该酒店正将最后的一些客房进行公寓化改造出租,项目案名为金霖华府。

  工作人员告诉记者,项目有38平方米、48平方米、58平方米和80多平方米的户型,现在剩下的房源主要是38平方米和48平方米的小户型,如果早来一个月房源还剩很多,就这几天卖得比较多。小户型的总价100多万元,相当于单价不到3万元/平方米,58平方米的总价215万元,相当于3.7万元/平方米。

  “可以用来做民宿,这边客流量特别大,什么样的房源都能租出去,不愁租。如果你决定出租,马上会有很多做民宿的联系你,也可以租给我们酒店做民宿,一晚上收入旺季1500元,平时1000元。”

  从工作人员向记者出具的相关资料来看,这块地的所有权人是国营第二一八厂,土地使用权人是北京华北光学仪器有限公司,上级主管部门为中国兵器工业集团公司,土地用途是工业用地,使用权类型为划拨。自2010年开始跟国营第二一八厂签订租赁合同。租赁房屋从2013年3月31日开始计算,免租期为一年。租赁期为20年,在租赁期届满前6个月,北京金霖酒店未通知甲方放弃续租,则视为本合同自动延续。如果合同到期后,甲方不同意续租给乙方(北京金霖酒店),则视为甲方违约,甲方需赔偿所有的一切经济损失。

  根据项目方面与租客的协议,如果客户想要购买,需要签订的是房屋租赁合同,甲方为北京金林酒店管理有限公司,租赁合同上也有写明上述条款到2033年,第二个阶段,如果乙方(购房者)没有通知甲方放弃续租,则视为本合同自动延续,续期为20年,第二个期限甲方不再收取乙方(购房者)任何费用。如果甲方未能保证第二个使用年限即不再续租,将退回乙方全额已付款。记者看到,合同上有些分期事项,但是工作人员表示不可以分期。需要一次性付清全款。

  记者联系了北京市规划委员会东城分局,其工作人员表示,这种情况给补了产权,只能租赁,签的也是租赁合同,如果哪天对方不租了,违约了没有保障。

  东城区房管局市场科的工作人员明确表示,这是一种违规销售行为,如果买了,后续可能会有很多问题。因为没有产权,租几年之后,如果不再租了,会很麻烦。“千万不要购买这样的项目。”

  郭韧律师认为,金霖酒店采用以租代售的方式违反了法律规定,与租客签署了20年租期的合同并与租客约定,如无异议自动续期,一定程度上违反了租期最高20年的规定。《合同法》第214条规定:租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。同时,“3·26”出台的规定明令禁止将商业、办公类项目擅自改变为居住等用途,金霖酒店很可能已经要承担相应的行政责任。

  郭韧律师还表示,买受人签订的是租赁合同,并非买卖合同,买受人从法律意义上来讲并非该房屋“真正的主人”,仅仅是没有房屋所有权的承租人。承租人对房屋仅仅享有20年的使用权,没有处分的权属。虽然买受人按照高额房屋交易价支付房屋租金,但企业才是房屋的法定所有权人。

  2016年6月3日,国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,《意见》指出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

  根据易居研究院智库中心数据显示,此政策出台当月,北京商办类项目成交面积为659927平方米,较前一个月大涨184%。此后,也一直保持高成交态势。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,政策出台后,每月成交规模持续在低位,整体下降非常明显,价格也随之出现明显调整。

  尚品台湖的销售人员告诉记者,该项目一共有4000多套房子,目前还剩1000多套房源。朝北8080的销售人员表示,9月份卖了50套,10月份卖了40套。在商办类项目里已经卖得算是数一数二的了。

  根据高力国际统计数据显示,“3·26”之前市场去化速度较快,2016年12月至2017年3月商住市场月均去化可以达到3500套,而政策出台后市场冷却现象明显,2017年4月份成交降至200余套,5月份更降至两位数,此后基本未有单月超过1000套成交数量的表现,表明“3·26”政策对潜在客户的限制极为准确和严格。成交价格方面,较多已开盘项目均价较最高点有10%到40%的降幅。

  高力国际咨询服务部高级经理李嗣振分析认为,近年来住宅用地供应紧缺的大背景下,自2011年开始,北京在十二五规划确立产城一体化发展的战略结构后,新兴城区出现了大量综合性用地,很多开发商利用非住宅用地开发类住宅项目,但自2016年后政策及风向的不断缩紧,到2017年“3·26”政策的出台,在供应和需求两端限制了商住项目的发展,因此在商业、办公等非住宅用地不断推出的情况下,开发商拿地后较少考虑转做商住项目。目前来看开发商对于商办用地更加谨慎。

  李嗣振进一步分析认为,由于北京产业和人口疏解的大背景,北京市场的商住项目在可见的未来会受到政府的严控,而与此同时利用存量物业运营长租公寓、养老公寓、联合办公等改造升级成为市场的热点和鼓励方向,如顺义已在2018年7月份发布了相关新政,鼓励商改住,因此未来商住项目可以向更具备居住属性的长租类项目进行转变,用持有性思维替代销售性思维,把握市场转型机遇,实现长期开发目标。

  黄瑜表示,短期来看,关于商住产品政策放松的可能性较小,整个政策基调还是会严守商改住红线。“关于商住产品的政策关系到整个北京城市规划的根本,这是一个涉及城市发展格局的问题,所以基本上是不会放开的。”另外,北京商住库存压力风险在可控范围内。有些城市风险或者库存压力比较大,但北京基于中长期的城市产业升级和行政区域规划,商住市场的风险较其他城市小,短期看供应量较大的偏远区域压力可能较大,但整体出现风险的可能性较小。所以从这两点来看,基本上政策层面还是会严守这条红线的。

  黄瑜还表示,在北京租赁住房供不应求,而且国家又鼓励租赁市场发展的背景下,未来商住转租赁获得较大的关注,但是否能转还需等政策进一步明确。

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